家を建てます！　第1話　土地を買いました。

こんにちは。篠崎です。

仕事には直接関係のない話ですが、わたくし、注文住宅で家を建てることに決まりました。

平成29年3月現在、土地の購入は完了し、現在ハウスメーカーとの打ち合わせ中でございます。

さかのぼること、10カ月前。

平成28年5月頃

子供も生まれることだし、

そろそろ家を建てたらどうかという実家のほうから提案がありました。

当時は私はまだその気ではなかったのですが、

近所にある農地として使用していた土地がある理由で休耕地となり、地主の方が土地を持て余していたということもあり

この土地がいいのでは？地主さんも手放したいという話になり、とんとん拍子で家を建てるという話が進んでいきました。

この土地は農地です。そしてこの地域は市街化調整区域という土地になります。

詳しいことはわからないのですが、市街化調整区域に家を建てるには許可がいるとのことでしたが

私の実家に近い土地でしたので、市街化調整区域に家を建てるという条件は適合しておりました。

地主の方は近所の方だったので不動産屋を通さずに直接売買で購入しようということで話は進んでいきます。

土地購入に関しての要点は以下の通りでした。

・土地が200坪あるので分筆して150坪と50坪に分ける必要がある。宅地150坪が限界だそうです。

・150坪を宅地としてのこり50坪を会社の駐車場として農地転用する

・宅地は農地転用許可と同時に開発許可申請が必要になる。

・土地の売買はまずは仮契約と仮登記を行い、正式な売買は農地転用許可および開発許可申請が許可されたのちに行う。

・土地の売買は直接売買をおこなう。

・土地家屋調査士に上記手続きを依頼する

まずは分筆。200坪の土地を分割します。（平成28年6月頃）

これは地主の方の担当になります。土地を測量して、境界杭の確認をして隣地との境界を確認します。

予め決めてあった、50坪と150坪に分筆を行うことになりました。

そして上記の坪数にて売買契約を行いました。

私は150坪の土地を購入します。（この時点では仮の売買になります）

会社が50坪の土地を購入します。

ただしこの時点での支払い金額は20％の手付金です。

売買契約完了後、司法書士がそれぞれ仮登記を行います。

※この時点ではまだ農地転用が済んでいないので、農地転用許可が取れたら売買成立という条件付き契約になります。

次に農地転用・開発許可申請。（平成28年8月頃）

駐車場にする予定の50坪の土地は駐車場として農地転用。

私の家を建てる150坪の土地は農地転用と開発許可申請が必要です。

先に駐車場の農地転用許可が下りました。（平成28年10月頃）

宅地のほうは、開発許可の関係で確認事項が多々ありまして

直接、行田市に相談するなど、すったもんだがありましたが、

平成28年12月頃にやっと両方の許可を通過した旨の連絡。

12月中に売買代金の支払いを行いました。

司法書士により本登記手続きを行い、

手元に土地の本登記の権利書が届いたのが年明け後の1月。

これでやっと土地が自分の土地になりました。（本登記は平成29年1月）

これに並行してハウスメーカーとの打ち合わせが始まっております。平成28年12月頃ですね。

ハウスメーカーは県民共済住宅になります。

ここまで順調といいたいところなのですが、

1点、これまでの流れの中で土地売買取引を個人で行い不動産屋を介さなかった点で問題が発生いたしました。

それは銀行ローンの問題。

土地は現金で買い取りを行いましたが、住宅に関してはローンを組む必要があります。

ハウスメーカーとの打ち合わせをするにの並行して銀行へのローン相談もスタートしました。

まず、金利がとっても安いインターネット系の銀行に相談しました。

しかし、その銀行では今回の土地が調整区域である旨を伝えると、安い金利でのローンは難しいとのこと。

調整区域は担保価値が低いようですね。これは土地の問題なのでどうにもならず仕方ないですね。

次にメガバンクに行ってきました。

こちらは調整区域でも問題はなかったのですが、別の問題が発生しました。

土地の売買に係る重要事項説明書が必要だと言われたのです。

今回土地の売買は個人売買で済ませてしまっていますので、売買契約書はありますが重要事項説明書はありません。

重要事項説明書は不動産屋が作成するもので、土地に関する情報が記載された文章になるそうなのですが

今回は残念ながらありません。

銀行から借りるにしてもフラット３５という固定金利を利用するにしても

この重要事項説明書がないと進められないということになりました。

不動産屋を仲介しなかったことがこんなところで影響するなんで思ってもいませんでした。

しかしすでに売買契約は完了しており、

これはどうしたものかということになり、その他の銀行にも相談することに。

重要事項説明書がなくてもOKしてくれた銀行がありました。

それはJAバンクです。（正確には銀行ではないようですが）

JAは農家の味方です。私は農家ではありませんが、調整区域の土地には扱いが慣れているだろうと思い

相談したのが正解でした。

県民共済住宅のローンの方からは重要事項説明書がないと住宅ローンを借りるのが

難しいだろうと脅されていたのでこれで安心できます。

ローン事前審査は問題なく通り、現在は本契約待ち（ハウスメーカーの書類待ち）となっています。

重要事項説明書。名前も知りませんでしたが、不動産売買には不可欠な書類なようです。

皆さんもお気をつけて！

そんなこんなで、現在に至ります。

今は開発許可申請に基づき宅地造成を行っている状態です。

2月に盛り土を行い、あとは排水枡を設置したら開発完了です。

間取りはほぼ決まったので、本見積・本契約など手続き待ちになります。

とりあえずここまで結構長い時間がかかりましたが（１０カ月近く）

着工は6月ということなので、まだまだ時間がかかりそうです。

家を建てるというのは本当に大変なことなのですね。身をもって経験しているところです。